Pachtmodelle für die Windenergie: Vernünftiger Ausgleich zwischen den Grundstückseigentümern

27. Februar 2014 | Sascha Schulz

Einer Umfrage des Internationalen Wirtschaftsforums Regenerative Energien (IWR) zufolge, befassen sich aktuell rund die Hälfte der nordrhein-westfälischen Städte und Gemeinden mit der planungsrechtlichen Ausweisung von neuen Windenergieflächen. Doch werden diese Flächen – sogenannte Konzentrationszonen – nur in einem begrenzten Umfang ausgewiesen. Die Nachfrage nach möglichen Standorten für die Errichtung und den Betrieb von Windenergieanlagen ist hingegen hoch.


Fachbeitrag
von Dipl.-Ing. Sascha Schulz, EnergieAgentur.NRW

Am Anfang von Windparkplanungen steht immer die Fläche, auf der die Anlagen errichtet werden sollen. Auf den ersten Blick gestaltet sich diese Situation vermeintlich einfach: Der Eigentümer eines Grundstücks stellt einem Dienstleister seine Flächen zur Verfügung, dieser entwickelt ein Windprojekt und stellt die Verbindung zum späteren Betreiber des Windparks her. In der Praxis gestaltet sich diese Situation allerdings deutlich komplizierter. Denn häufig ist eine Vielzahl von Grundstückseigentümern involviert, die unterschiedlich große Flächen in das Projekt einbringen, die zudem für die Windstromproduktion verschiedene Funktionen erfüllen.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die involvierten Akteure und beleuchtet die Ausgestaltung eines Pachtmodells, das zu einem sinnvollen Ausgleich zwischen den Grundstückseigentümern beitragen kann.

Eigentumsverhältnisse: Eine komplexe Gemengelage
Ein Grundstück ist ein abgegrenzter Bereich der Erdoberfläche, der im Grundbuch im Sinne des § 873 BGB geführt wird. Nach § 903 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks mit dieser „Sache nach Belieben verfahren“, sofern Gesetze oder Rechte Dritter nicht entgegenstehen. Somit hat ein Grundstückseigentümer grundsätzlich die Möglichkeit die Rechte an der Nutzung des Grundstücks ganz oder teilweise Dritten zu übertragen. Dies geschieht in der Praxis über sogenannte „Grundstücksnutzungsverträge“ (gem. §§ 535 ff. BGB). Machen die Städte und Gemeinden, die Träger der kommunalen Planungshoheit sind, vom sogenannten Planvorbehalt im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB (räumliche Wirkung: innergebietliche Standortzuweisung und außergebietlicher Ausschluss) Gebrauch und weisen Flächen für die Windenergienutzung planungsrechtlich als „Konzentrationszonen“ aus, umfassen diese Flächen meist eine Vielzahl von Grundstücke (bzw. Flurstücke). Über diese Grundstücke verfügen wiederum unterschiedliche Eigentümer.

Neben den teilweise sehr heterogenen Eigentumsverhältnissen, stellt sich ein weiteres Problem: Die mit den planungsrechtlichen Voraussetzungen versehenen Flächen erfüllen aus technischer Perspektive unterschiedliche Funktionen für einen Windpark. Man unterscheidet hier die eigentlichen Standorte, auf denen die Windenergieanlagen errichtet werden sowie jene Flächen, die für die Begleitinfrastruktur (z.B. Trafos, Kabeltrassen, Wegeflächen) direkt baulich in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus werden solche Flächen benötigt, die aus energetischer Sicht zur aerodynamischen An- und Abströmung der Rotorblätter erforderlich sind und damit Einfluss auf den Energieertrag des Windparks haben. Aufgrund ihrer unterschiedlichen Funktion haben die Flächen einen unterschiedlichen hohen Wert für die Windstromerzeugung.

Im Ergebnis liegt eine komplexe Gemengelage vor, die darüber hinaus dadurch geprägt ist, dass aufgrund des bestehenden Wettbewerbs um diese Flächen hohe Pachtversprechen gemacht werden und ein immenser Zeitdruck in Bezug auf den Abschluss von „Vorverträgen“ gegenüber den Grundstückseigentümern aufgebaut wird. Diese Situation wird dadurch noch verschärft, dass zwischen Flächensicherung und konkreter Windparkplanung in der Regel viel Zeit vergeht, in der sich die realisierbare Anlagenanzahl und -anordnung (Windparklayout) verändern kann. Das heißt, nicht jeder Eigentümer, dessen Grundstück über einen Pachtvertrag für eine potenzielle Windparkplanung gesichert wird, wird später wie geplant genutzt. Daraus können schon im Vorfeld Benachteiligungen entstehen, die die Akzeptanz des Projektes belasten. In der Praxis werden unterschiedliche Ansätze verfolgt, um mit dieser Situation umzugehen. Im Folgenden wird das Einzel- und das Flächenpachtmodell vorgestellt.

Einzelpachtmodell: Gefahr einer nicht optimalen Windparkgestaltung
Das Einzelpachtmodell beruht auf dem Ansatz, dass Pachtverträge für einzelne Grundstücke abgeschlossen werden, auf denen perspektivisch Windenergieanlagen errichtet und betrieben werden sollen. An diese Grundstückseigentümer fließen allerdings erst dann Pachtzahlungen, wenn dort tatsächlich eine Anlage errichtet wird (Anlagenstandorte). Alle übrigen Grundstückseigentümer (z.B. Anströmflächen) erhalten keine direkten Pachtzahlungen, obgleich sie Eigentümer von Grundstücken innerhalb einer Konzentrationszone sind – hierdurch können Neideffekte ausgelöst werden.

Da allerdings erst zu einem späten Zeitpunkt im Planungsprozess bekannt ist, auf welchen Grundstücken Windenergieanlagen entstehen werden, kann der Abschluss von Einzelpachtverträgen die Realisierung eines Windparks erschweren. Als Beispiel kann hier die nachträgliche Verschiebung der Anlagenstandorte aufgrund genehmigungsrechtlicher Vorgaben (z.B. Abstände zwischen den Anlagen zur Standsicherheit) angeführt werden. Aufgrund bestehender „Einzelpachtverträge“ könnte eine flexible Anpassung der Anlagenstandorte nicht vorgenommen werden – komplizierte „Nachverhandlungen“ zwischen den Vertragspartnern sind die Folge. Im ungünstigsten Fall führt diese Situation dazu, dass ein Windpark aus energetischer Sicht nicht optimal ausgestaltet (Windparklayout) werden kann. Dies hat wiederum Einfluss auf den Energieertrag der Windenergieanlagen. Da die Pachtzahlungen in der Regel prozentual an den Energieertrag gekoppelt sind, reduziert sich hierdurch auch die Summe der möglichen Pachteinnahmen. Darüber hinaus kann die Situation eintreten, dass ein Grundstückseigentümer unerwartet doch leer ausgeht, wenn sich herausstellt, dass auf dem eingebrachten Grundstück keine Windenergieanlage realisiert wird und die Vertragspartner von bestehenden „Ausstiegsklauseln“ Gebrauch machen.

Auch stoßen entsprechende Vorgehensweisen auf wenig Akzeptanz unter den übrigen Grundstückseigentümern, die zwar über Flächen innerhalb der planungsrechtlich gesicherten Konzentrationszone verfügen, aber dennoch keinen Mehrwert daraus ziehen können. Hier stellt sich die Frage nach einem geeigneten Pachtmodell, das zu einem sinnvollen Ausgleich unter den beteiligten Grundstückseigentümern führt.

Flächenpachtmodell: Sinnvoller Ausgleich zwischen den Grundstückseigentümern
Das Flächenpachtmodell beruht auf dem Grundgedanken, dass die Pachtzahlungen auf die gesamte Windparkfläche (z.B. Konzentrationszone) aufgeteilt werden, um so einen Interessensausgleich zwischen allen beteiligen Grundstückseigentümern zu schaffen. Dies bedeutet, dass auch Pachtzahlungen an die Eigentümer gezahlt werden, auf deren Grundstücken keine Windenergieanlagen errichtet werden, die aber dennoch wichtige Funktionen für die Windstromerzeugung erfüllen und deshalb ebenfalls einen Teil der Pachtzahlung erhalten.

Die Summe der Pachtzahlungen bleibt insgesamt gleich. Sie wird lediglich differenzierter aufgeteilt. Des Weiteren erhalten alle beteiligten Grundstückseigentümer aufeinander abgestimmte Pachtverträge, die zum Beispiel eine flexible Standortverschiebung im weiteren Verlauf der „Windparkplanung“ ermöglichen. Da die Pachtzahlungen in Abhängigkeit von der Flächengröße gezahlt werden, ist eine eindeutige Gebietsabgrenzung im Vorfeld der Verhandlungen von zentraler Bedeutung.

Das Kernstück des Flächenpachtmodells ist die Festlegung eines „einheitlichen Schlüssels“ für die Aufteilung der Pachtzahlungen. Hierzu werden in der Regel verschiedene Flächenkategorien unterschieden: Neben den eigentlichen Standorten der Windenergieanlagen (z.B. 30 Prozent der Pachtzahlungen, Aufteilung nach Anzahl der Anlagen oder installierten Leistung), sind dies die Summe der Grundstücke, die innerhalb der abgegrenzten Fläche liegen (z.B. 65 Prozent der Pachtzahlungen, Aufteilung nach den Flächenanteilen) – also auch wiederum die Anlagenstandorte selbst –, sowie jene Flächen, auf denen Wege erbaut bzw. genutzt werden (z.B. 5 Prozent der Pachtzahlungen, Aufteilung nach laufendem Meter). Darüber hinaus können weitere Flächenkategorien individuell festgelegt werden. Ein Beispiel wäre ein sogenannter „Anwohnerbonus“, bei dem ein prozentualer Anteil der Pachtzahlungen an die Anwohner, die in direkter räumlicher Nähe zum Windpark wohnen, gezahlt wird. Auf diese Weise können die Anwohner finanziell an dem Windpark partizipieren, ohne selbst in diesen zu investieren. Dies kann insbesondere zur Akzeptanzsteigerung und damit zur Planungssicherheit beitragen.

Wie die verschiedenen Flächenkategorien gewichtet werden, ist Gegenstand von Verhandlungen – diesbezüglich ist eine Rechtsberatung unbedingt zu empfehlen. Das Flächenpachtmodell hat sich aufgrund der skizzierten Vorteile in der praktischen Anwendung bewährt.

Fazit: Frühzeitige Abstimmung unter den Grundstückseigentümern bedeutsam
Aufgrund der großen Nachfrage nach den Windparkflächen, befinden sich die Grundstückseigentümer in der Situation, aus unterschiedlichen Vertragsangeboten wählen zu können. Gerade eine frühzeitige Abstimmung unter den Grundstückseigentümern bietet deshalb den Vorteil, die eigenen Positionen innerhalb der Vertragsverhandlungen mit dem dienstleistenden Projektierer zu stärken. Diesbezüglich bietet sich zum Beispiel die Gründung einer Eigentümergemeinschaft an.

Unbestritten ist, dass eine frühzeitige Flächensicherung durch Pachtverträge von großer Bedeutung für die weitere Entwicklung eines Windprojektes zum Beispiel im Hinblick auf die gesellschaftsrechtliche und betriebswirtschaftliche Ausgestaltung ist. Dennoch sollten die Grundstückseigentümer die vorgelegten Angebote in Ruhe sondieren, um seriöse Vertragspartner auswählen zu können. Hierzu bietet es sich an, zuvor Kriterien festzulegen, anhand derer die unterschiedlichen Angebote beurteilt werden können. Neben der Höhe der Pachtzahlung spielen zum Beispiel die Erfahrungen des Vertragspartners, der Sitz der späteren Betreibergesellschaft im Hinblick auf die Gewerbesteuer sowie ein vorgesehener Zeitplan für die Umsetzung des Projekts eine wichtige Rolle. Darüber hinaus wird durch die Auswahl eines Vertragspartners eine wichtige Weichenstellung im Hinblick auf die Möglichkeit der finanziellen Bürgerbeteiligung vorgenommen. Eine finanzielle Bürgerbeteiligung steigert nicht nur die regionale Wertschöpfung, sondern kann auch zur Steigerung der Akzeptanz des Projektes vor Ort beitragen.

Da zu diesem frühen Zeitpunkt bereits wichtige Entscheidungen getroffen werden, die zur Entwicklung eines für alle Beteiligten fair ausgestalteten Windprojektes beitragen können, sollten Kommunen als „starke Partner vor Ort“ fungieren, indem sie zwischen den Grundstückseigentümern vermitteln und diese unterstützen. Dies kann beispielsweise durch die Organisation einer Informationsveranstaltung oder durch die Moderation von Gesprächen zwischen Grundstückseigentümern geschehen.

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